[2021년 취득세③] 다주택중과 적용시 주택 수 산정방법

오늘은 취득세 세번째 주제로 다주택자 취득세 중과세율 적용 기준이 되는 1세대의 주택 수 산정방법에 대해서 자세히 정리하도록 하겠습니다.  (「지방세법시행령」 제28조의4 참조)

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<주택 수 산정 요건>

1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오프스텔의 수를 말합니다.

여기서 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔은 2020.08.20. 이후 취득하는 분부터 적용합니다.

   ▶ 조합원입주권 : 기존 조합원의 조합원입주권 취득시점은 관리처분계획인가 후 주택이 멸실된 시점입니다.

   ▶ 주택분양권 : 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정합니다.

   ▶ 오피스텔 : 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔로써 시가표준액이 1억원 초과하는 오피스텔만 주택 수 산정에 포함됩니다. 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다. 오피스텔 취득시에는 주택이 아닌 일반건물 취득세율(4%)이 적용됩니다.

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주택의 공유지분이나 부속토지만을 ‘소유’하거나 ‘취득’하는 경우에도 주택을 ‘소유’하거나 ‘취득’하는 것으로 봅니다. 따라서 취득하는 주택이 공유지분이나 주택 부수토지를 취득하는 경우에도 주택의 취득으로 보아 해당 세율을 적용하고, 다른 주택을 취득할 때 해당 세대가 보유하고 있는 공유지분이나 주택 부수토지도 주택 수에 포함합니다.

1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 봅니다. 예를 들면, 부부가 1개의 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우 주택 수는 2주택이 아닌 1주택으로 본다는 뜻입니다.

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 <주택 수 산정 제외>

다주택자의 주택 수 판단 시 중과제외주택은 해당주택의 취득시에 중과세에서 제외될 뿐 아니라, 다른 주택 취득시 보유주택 수 산정에서도 제외됩니다. 중과제외주택 등 주택 수 산정에서 제외되는 주택 유형은 다음과 같습니다.

   ▶ 중과제외주택 : 주택수 산정일 현재 시가표준액(주택공시가격)이 1억원 이하인 주택은 중과대상에서 제외되는데, 재개발/재건축 사업구역 내 주택은 1억원 이하라도 제외되지 않습니다. 또한 취득시에는 시가표준액이 1억원 이하였지만, 다른 주택의 취득일(주택수 판정일) 현재 1억원을 초과하는 경우 해당 주택은 주택 수에 포함됩니다. 그 외 가정어린이집, 농어촌주택 등 일정요건을 충족하는 경우 주택 수 산정에서 제외됩니다.

   ▶ 상속주택 : 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 상속 개시일부터 5년간 주택수에서 제외됩니다. 상속받은 주택의 지분만 소유한 경우에는 주된 상속자 적용기준 (① 지분비율이 가장 큰 자 → (지분비율 같은경우) ② 해당주택에 거주하는 자 → ③ 최연장자 순으로 적용)에 따라 주된 상속인의 주택 수에만 포함되고 다른 상속인의 주택 수에는 포함되지 않습니다.   2020.08.20. 이전에 상속받은 경우에는 이후 5년간 (2025.08.12. 까지는) 주택 수 산정시 포함되지 않습니다.  한편, 상속받은 주택 분양권 또는 조합원입주권이 주택으로 전환된 경우에는 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않았더라도 주택수에서 제외되지 않고 주택수에 포함됩니다. 

   ▶ 저가 오피스텔 : 오피스텔은 2020.8.12. 이후 취득하는 경우로써 주택분 재산세가 부과된 경우에 한해 주택 수로 산정하는데, 이 경우라도 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 주택 수 산정에서 배제됩니다.